お悩み相談室

農用地区域内の農地は、税法上の優遇措置が講じられたり、農業に関する公共投資などが実施されているので通常の農地より規制が厳しくなっています。ですので、原則として農業以外の目的で利用することはできません。やむを得ず、農用地区域内の農地を住宅等の用地として利用したい場合には、農振法に定められている条件を全て満たし、農業振興地域から除外してもらう必要があります。

また、転用するためには農業振興地域から除外後、農地転用許可（農地法４条許可）も受ける必要がありますので、農振除外申請前に農地の転用見込みの有無について農業委員会に確認する必要があります。

農用地の転用は立地が最も重要で、立地上転用見込みがない場合には、農業振興地域から除外してもらうこともできません。

農地への看板の設置は、農地の転用に当たる場合があります。農地の転用に当たるのであれば農地転用許可を受ける必要があり、農地が市街化調整区域にある場合には、都市計画法上の開発許可も同時に得る必要があります。

しかし、商業用の看板の設置は通常開発許可を受けることができない行為に当たりますので、その場合は開発許可が得られないため商業用の看板を設置することはできません。

農地の転用に当たるかどうかは、どのような構造の看板を設置するかなどによって、農業委員会が判断しますので、農業委員会に一度、相談してみる必要があります。

農地法には、①営農計画に基づき農地全体を効率的に利用すること、②農作業に常時従事（年間150日以上）すること、等の要件があります。

一般的に家庭菜園ではこれらの要件を満たせないと思われますので、家庭菜園を目的とした農地法3条による権利の取得は難しいと考えます。

農地転用許可は、立地基準と一般基準を満たす必要があり、立地基準における「第1種農地」は、優良農地として原則、農地転用ができない区域となっています。

また、例外として、市街地に設置することが困難または不適当なもの等は「第1種農地」に設置することができるとされていますが、太陽光発電設備は、市街地に設置することが困難または不適当なもの等には該当しないものと想定されますので、農地転用の許可を得ることはできないと思われます。

因みに、支柱を建てて営農を継続する「営農型太陽光発電設備」については、農林水産省の通知により、優良農地である農用地区域及び第1種農地においても設置が可能であると示されています。ただし、支柱部分の農地を一時転用するという取り扱いになるので、許可を得るためには一定の要件を満たす必要があります。

第3種農地は、市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地であり、立地基準上、農地転用が可能とされています。

自己所有の農地ということなので、農地法４条許可申請をすることになると想定されますが、一般基準を満たすことができれば、太陽光発電設備を設置することが可能となります。

生産緑地については、公共施設や農業用施設以外は設置できないと生産緑地法に規定されていますので、太陽光発電設備が農業用施設として利用されない限り、設置はできないと解せます。

生産緑地の行為制限を解除すれば、市街化区域の農地の転用は農業委員会に届出をするだけで可能となりますので、太陽光発電設備の設置はできますが、相続税納税猶予制度等の適用を受けている場合、行為制限を解除し転用等した場合には、納税猶予が打ち切りとなり猶予されていた相続税等に利子税を加算した額を納めなければなりません。かなり高額となることが予想されますので、慎重な検討が必要となります。

原則として、借り受けた農地の転貸については、禁止されています。

しかし、耕作者やその世帯員等の死亡または疾病や負傷の療養により耕作ができないため一時的に貸し付ける場合には、例外的に転貸をすることができると規定されています。

ですが、その場合でも、賃貸人の承諾は必要となります。

また、転貸する場合も、農地法3条の許可を受ける必要がありますので、借受人は農地法３条の許可要件を満たす必要があります。

農地法１８条において「農地の賃貸借の当事者は、都道府県知事の許可を受けなければ賃貸借の解除をしてはならない」と規定されています。

賃料の不払いもこの規定の例外とはされていません。

ですので、賃貸借契約を解除し農地の返還を受けるには、農地法１８条の許可を受ける必要があります。農地法１８条の許可基準に「賃借人が信義に反する行為をした場合」と規定されていることから、許可は問題なく得ることができると考えます。