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農地の一部転用とは、1筆の農地の一部だけを転用することです。
農地を転用して住宅等を建築しようとする場合などに農地転用許可を受けられるのは、基本的に「必要最低限の面積」とされています。住宅等を建築するために必要な面積に対して、転用しようとする面積が広すぎると転用が認められないことがあります。
そのため、申請地の面積が必要以上に大きい場合には、通常、土地を分筆してから転用許可申請することとなります。ですが、農地法上、農地の一部転用というのも認められています。
土地の分筆は、土地家屋調査士という資格者に依頼して行うのが一般的ですが、時間や費用がかかるため、分筆せずに転用できるのなら一部転用の許可を受けて転用したいと考える方も多いかと思います。
ここでは、農地の一部転用について記載していますので参考にしてください。。
農地の一部転用は所有権の移転以外であれば認められています。
たとえば、農地法5条許可を受け農地の一部の所有権を第三者に譲渡し、住宅等を建築するために宅地等へ転用しようとするような場合です。
所有権の移転以外とされているのは、一筆の農地の一部について所有権の移転を許可した場合、たとえ測量図や地形図等を添付して農地のどの部分を移転したかを明示したとしても、一筆の農地のままでは所有権一部移転登記をすることができないので、結局、所有権一部移転登記をするまでに土地の分筆手続が必要となること、さらに証明書等の発行手続きを要し事務が煩雑となることなどもあり、あらかじめ土地の分筆をしなければ所有権移転を伴う農地の一部移転は認めないという取り扱いをしている自治体が大半です。
所有権の移転を伴わない農地の一部転用は認められています。
ですが、農地の一部を宅地等へ転用したとしても、登記簿上は一筆の農地のままなので、地目変更登記をすることはできません。
登記地目は一つの土地に一つしか定めることはできませんので、土地の一部だけ地目を変更するということはできないのです。
ですので、仮に、一部転用許可を受けて農地の一部を宅地へ転用し住宅等を建築したとしても、所有権保存の登記をし、権利の保護を図ることができないという問題が生じてしまうおそれがあります。
現に、住宅が建っているのにも関わらず、登記簿の地目は「畑」や「雑種地」となっている土地が多く確認されていると、農業委員会から呼びかけが行われている自治体もあります。
転用許可を受けている以上、そのままの状態でも違法ということはありませんが、現況と登記記録との間に不一致が生じている状態となります。将来、相続など何らかの事情で登記手続が必要となった場合、別途、現況証明手続をしてから地目変更手続をする必要があり、また時間と手間がかかってしまいます。
農地の一部を宅地等へ転用したとしても、登記記録上、地目が「田」や「畑」等になっている場合、今後も農地法の適用を受けることとなります。
農地は規制が多く、何かと役所手続きが必要となるため、長い目で見たらかえって手間や費用がかさんでしまう可能性があります。
因みに、固定資産税に関しては、現況によって課税されるため現況が宅地である以上、宅地の部分に関しては「宅地」として課税されることとなります。地目を「田」や「畑」のままにしておけば固定資産税が高くならずにすむということはありません。
不動産登記ができないということは、自らの権利を主張することができないということです。
許可申請の際、できれば先に分筆してからにしてほしいと農業委員会からも言われるかと思いますが、大事な財産を保護するという意味でも、多少時間や費用はかかりますが前もって分筆手続を行ってから転用許可申請をすることをおすすめします。
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