農地転用許可申請
（農地法４条・５条）

農地転用許可は大きく分けて２種類の許可があります。一つは、農地の所有者が自らその農地を農地以外のものにする場合に必要となる「農地法４条許可」と、農地の所有者以外の者が、新たに権利の設定・移転を受け農地を農地以外のものにする場合に必要となる「農地法５条許可」です。

少々わかりにくいと思いますので順番に解説していきます。

農地法４条の許可は、農地の所有者が自らその農地を農地以外のものにする場合に必要となる許可です。たとえば、自身が所有している農地上に自身が居住する住宅を建築するため、農地を宅地に転用するような場合や自身が所有している農地を舗装して駐車場として利用しようとする場合などに必要となります。

また、農地法４条では「農地」のみを対象としています。農地法３条や農地法５条では対象となる「採草放牧地」は含まれません。

農地法５条の許可は、農地の所有者以外の者が、新たに権利の設定・移転を受け農地を農地以外のものにする場合に必要となる許可です。農地法５条は、農地法４条の転用許可と農地法３条の権利移動許可の両方を併せ持った許可です。

たとえば、農地を宅地に転用し住宅等を建築する目的で、農地の所有権を取得するような場合に必要となります。

他人の農地を購入し、宅地等に転用した上で利用しようとする場合には、親族の土地を使う場合でなければ、ほとんどのケースで所有権の移転が伴います。土地の売買は高額になることが多いので、契約の際に手付金だけを支払い所有権は留保され、「農地法５条の許可」を受けた後に残金が支払われ所有権が移転するといった特約を付けることが一般的です。所有権を取得後、転用するという計画で許可を受けていますので、所有権取得後は、速やかに転用工事に取り掛かる必要があります。

農地を購入し、しばらく耕作を行った後で転用して利用したいというような場合には、農地法５条の許可ではなく、農地法３条の許可を受け農地を購入し、転用しようとするタイミングで農地法４条の許可を受ける必要があります。

各自治体ごとに都市計画法に基づき「都市計画区域」というものを指定しており、多くの自治体では都市計画区域内でさらに「市街化区域」及び「市街化調整区域」とに線引きがされています。（線引きをしていない自治体もあります）

市街化区域というのは、既に市街地を形成している区域であったり、今後概ね10年以内に優先的に市街化を計画している区域のことです。

市街化を計画しているわけですから、自治体としてはどんどん建物を建ててほしい区域と言えます。ですので、市街化区域にある農地は転用するために許可を受ける必要はなく、農業委員会へ届出をするだけで転用することができますので、許可と比べて手続きが大幅に簡略化されます。

市街化調整区域というのは、逆に、市街化を抑制すべき区域のことをいいます。

市街化を抑制し農業などの生産業に力を入れていきたい区域ですので、自治体としてはできれば建物は建ててほしくない区域と言えます。ですので、市街化調整区域にある農地を転用する場合には農業委員会の「許可」を受ける必要があり、農地法に定められた要件を満たしているか審査をした上で、満たしている場合にのみ転用許可が出されることとなります。

また、一定規模以上の開発行為を伴う場合には、農地転用許可と同時に開発許可も受ける必要があります。これら二つの許可は同時申請同時許可が原則とされていますので、農地法上の要件を満たしていても、都市計画法上の要件を満たしていなければ開発許可が受けられませんので、農地転用許可も受けることはできません。