都市計画法

開発行為とは、建築物の建築や特定工作物の建設を目的として区画形質の変更を行うことをいいます。

建築物等の建築を目的としていることが前提であり、建築物等の建築を目的としない駐車場や資材置場などとして利用するために行う造成工事は開発行為には該当しませんので開発許可を受ける必要はありません。

区画形質の変更とは、「区画の変更」「形の変更」「質の変更」を行うことをいいます。

区画の変更とは、道路や公園などの公共施設を新たに作ることです。

形の変更とは、盛土（土を盛ること）や切土（土を削ること）をすることをいいます。

たとえば、宅地として使用する場合、凸った土地や田んぼのように凹んだ土地ではそのまま建物を建てることはできませんので、どこかからに土を持ってきたり、逆に土を削ったりして土地を平らにする必要があります。この土を盛ったり、削ったりする行為を「造成」といいます。

ですが、造成工事を行っただけですべてが開発行為とされるわけではなく、都道府県や市町村によって開発行為に該当する基準が異なります。高さ1ｍ以上の盛土・切土で開発行為とされる市町村もあれば、50㎝以上で開発行為とされる市町村もあります。

ですので、既存宅地と認められる土地における建築に伴う単なる整地などは開発行為には該当しません。

質の変更とは、田や畑などの農地に盛土等の造成を行い宅地に変更することです。

つまり、農地を宅地に転用する行為は、造成の規模に関係なくそれだけで開発行為に該当することになります。

都市計画法第29条には開発許可が必要となる面積が規定されています。

これらの面積以下であれば開発許可を受ける必要はありません。

市街化調整区域においては面積の如何に関係なく、開発行為が必要とされています。また、農地を宅地に転用する行為は「質の変更」に該当するため、それだけで開発行為に該当します。

つまり、市街化調整区域において農地を宅地に転用しようとする場合には、農地転用許可と同時に開発許可も必要となるということです。

ですが、市街化調整区域において農地を宅地に転用しようとする場合であっても、農業用倉庫などの農業用施設を建設するために行う開発行為については、例外的に開発許可は不要とされています。

この農地転用許可と開発許可は、どちらか一方が許可されても意味がないため、同時申請同時許可が原則とされています。