農地法４条許可について

農地法４条の許可が必要となる場合として、農業者が高齢となり農作業が厳しくなった、農業収入だけでは生計を維持することが難しくなった等の理由で、農地を宅地に転用し所有者自身が賃貸アパート等を建設し賃料収入で生計を維持するためなどが考えられます。

ですが、農地を転用して第三者がアパート等を建てて経営する場合には、農地法４条ではなく、農地法５条の許可が必要となります。

農地を農地以外に転用する目的で、農地の所有権が第三者に移転する場合、所有権は移転せず借地権等が第三者に設定される場合のいずれの場合であっても、必要となるのは農地法５条の許可となります。

農地を農地以外のものに転用する場合、上記のとおり、原則として農地法上の許可が必要となりますが、転用する農地が市街化区域内に所在していれば、事前の届出で足ります。

ですので、市街化区域内で自己転用しようとする場合は、農地法４条の届出をすれば許可を受ける必要はありません。

届出は、許可のように審査があるわけではなく、様式の届出書に必要事項を記載して提出するだけで済みますので、許可申請と比べて手続きが大幅に簡略化されることとなります。

ただし、市街化区域内で生産緑地の指定を受けている場合には、行為制限が科されていますので、農地以外のものに転用しようとする場合には、行為制限の解除が必要となり、解除後に転用の届出をすることとなります。

農地の転用に当たっては、農地法の規制の他に、都市計画法の規制もあります。

建築物の建築や特定工作物の建設することを目的として農地を宅地等に転用するに伴って、一定規模以上の開発行為をしようとする場合には、都道府県知事から開発許可を受けなければなりません。

また、市街化調整区域においては、開発行為を伴わない場合であっても、建築許可を受ける必要があるとされています。

農地法４条の許可を受けるためには、許可基準である「立地基準」、「一般基準」を満たす必要があります。農地転用許可では、特に「立地基準」が重要とされていますが、当然、農地は不動産ですので農地の場所を移動するということは不可能です。農地の立地しだいでは検討するまでもなく許可が受けられませんので、農地の立地的に許可見込みがあることを前提として転用計画を立てることが重要です。

農地には立地や生産性等によってそれぞれランクが付けられており、市街地に近接した農地や生産力の低い農地から順に転用することとされています。転用計画を立てるにあたっては、自己が所有する農地のランクを知ることから始めましょう。

「一般基準」は「立地基準」と違い、転用事業を行うための資力があることや遅滞なく転用に取り掛かることなど、しっかりと計画を立て準備すればクリアできる基準です。

農地は何の目的もなく転用することはできませんし、将来住宅を建てる計画があるから今のうちに許可だけ受けておくといったことも認められません。申請には緊急性と具体的な計画が必要となります。

ですので、目的をもってしっかりと計画を立てて、一般基準を満たしていることを一つずつ添付書類で証明していくことになります。

具体的には、

• 許可後、遅滞なく転用目的に供すると認められること
• 必要な資力及び信用があると認められること
• 他法令の許認可が必要な場合は、その見込みがあること
• 利害関係者の同意を得ていること

などです。

具体的には、

• 土砂の流出または崩壊を発生させるおそれがないこと
• 農業用排水施設の機能に支障を及ぼすおそれがないこと
• 周辺農地の日照、通風等に支障を及ぼすおそれがないこと
• 農道、ため池その他の農地の保全に必要な施設の機能に支障を及ぼすおそれがないこと

などです。

一時転用ですので、目的達成後は、元の農地の状態に復元しなければなりません。

元の農地の状態に復元させることが確実でないと認められる場合には、許可されないこととなります。